Trang ChủVì sao giá bất động sản khó giảm sâu dù thanh khoản chậm lại? Đằng sau mức giá người mua phải trả là những khoản chi phí không dễ nhìn thấy.
Giá nhà cao không chỉ vì chi phí xây dựng
Theo nhiều nghiên cứu, giá bất động sản tại các đô thị lớn đang duy trì ở mức cao, trong khi sức hấp thụ của thị trường có dấu hiệu chậm lại.
Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quý 3/2026 có 31.844 sản phẩm nhà ở mở bán mới nhưng chỉ ghi nhận 12.520 giao dịch, tương đương tỉ lệ hấp thụ 39,3%.
Giá căn hộ bình quân tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TP.HCM 88,3 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng 68,9 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá gần như đi ngang so với quý trước nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước.
Theo TS Nguyễn Văn Đính-Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), để lý giải mặt bằng giá hiện nay cần nhìn vào toàn bộ cấu trúc chi phí của một dự án, thay vì chỉ tập trung vào giá xây dựng.
Giá bán cuối cùng chịu tác động của nhiều khoản chi phí trong suốt vòng đời phát triển dự án, từ tạo lập quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng, hoàn thiện pháp lý đến chi phí vốn.
TS Nguyễn Văn Đính phân tích
Trong cơ cấu chi phí, đất đai là một trong những yếu tố đầu tiên tác động đến giá thành. Khoản này không chỉ bao gồm tiền sử dụng đất mà còn liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng và các nghĩa vụ tài chính khác.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, chi phí đất đai có thể chiếm khoảng 30-35% tổng chi phí tham khảo của dự án.
Trong khi đó, chi phí xây dựng, gồm vật liệu, nhân công, máy móc, thiết bị và yêu cầu về tiêu chuẩn công trình, có thể chiếm khoảng 45-60%.
Ở góc nhìn khác, PGS-TS Ngô trí Long-Chuyên gia Kinh tế, cho rằng cần phân biệt giữa giá xây dựng và tổng chi phí tạo lập bất động sản. “Một căn hộ không chỉ được hình thành từ bê tông, thép hay nhân công. Trước khi sản phẩm được bán ra, doanh nghiệp đã phải bỏ ra lượng vốn rất lớn cho đất, pháp lý, hạ tầng và thời gian triển khai”, ông Long nhận định.
Theo chuyên gia này, khi giá đất đầu vào tăng, chi phí tài chính lớn và thời gian thực hiện dự án kéo dài, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn nếu muốn giảm giá bán mạnh mà vẫn đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Dự án càng kéo dài, chi phí vốn càng nặng
Một khoản chi phí khác thường không thể hiện trực tiếp trên giá trị căn hộ nhưng lại ảnh hưởng đáng kể đến giá bán là chi phí vốn.
Theo VARS, tỉ trọng chi phí vốn tham khảo khoảng 8-15%, tùy thuộc vào thời gian triển khai dự án và điều kiện tài chính của doanh nghiệp.
TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, với những dự án kéo dài, chi phí lãi vay và các nghĩa vụ tài chính liên quan có thể tăng đáng kể. Khi đó, phần chi phí phát sinh trong thời gian chờ hoàn thiện pháp lý, xây dựng hoặc đưa sản phẩm ra thị trường cuối cùng vẫn phải được tính toán trong bài toán hiệu quả của dự án.
TS Nguyễn Trí Hiếu-Chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng lãi suất và thời gian sử dụng vốn có quan hệ trực tiếp với giá thành bất động sản.
Cùng một dự án nhưng nếu thời gian triển khai kéo dài thêm vài năm, chi phí vốn có thể thay đổi rất lớn.
TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết.
Gỡ thủ tục, cơ cấu lại nguồn cung
Theo các chuyên gia, muốn giá bất động sản phù hợp hơn với sức mua, giải pháp không đơn thuần là yêu cầu doanh nghiệp giảm giá mà cần tác động vào các cấu phần tạo nên giá thành.
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, đơn giản hóa thủ tục, tháo gỡ vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và xác lập giá đất phù hợp.
Cơ cấu lại nguồn cung, tăng nhà ở vừa túi tiền là chìa khóa để kéo giá nhà gần hơn với sức mua.
Cùng với đó, cơ cấu nguồn cung cũng cần được điều chỉnh. Việc phát triển quá nhiều sản phẩm cao cấp trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà cho thuê còn hạn chế sẽ khiến khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả tiếp tục lớn.
Vì vậy, vị Chủ tịch VARS cho rằng, thị trường cần hướng mạnh hơn vào nhu cầu ở thực, thay vì chỉ nhìn vào giá trị giao dịch. Khi nguồn cung phù hợp với sức mua được cải thiện, áp lực lên mặt bằng giá cũng có cơ hội giảm.
Ngoài ra, việc hình thành hệ thống dữ liệu đầy đủ, minh bạch đối với hàng hóa bất động sản sẽ hỗ trợ quá trình quản lý, giám sát và điều tiết thị trường hiệu quả hơn. Các biện pháp kiểm soát cần hướng tới hạn chế những hành vi tạo giá bất hợp lý, góp phần bảo đảm sự minh bạch trong hoạt động giao dịch và ổn định mặt bằng giá.
📌 Bài viết này được đóng góp bởi người dùng và bản quyền thuộc về người dùng đã xây dựng bài viết. Bản quyền thuộc về tác giả gốc và chỉ dùng cho mục đích học tập và giao tiếp. Nếu có bất kỳ vi phạm nào, vui lòng liên hệ với chúng tôi để xóa nó.
Bạn cũng có thể thích
